Direito Condominial: Como funciona?

O direito imobiliário e condominial são fundamentais para garantir uma convivência harmoniosa em um condomínio. Isso ocorre porque, para criar regras que promovam a boa convivência, o condomínio precisa juridicamente definir o que é permitido ou não em suas áreas internas.

No dia a dia dos condomínios, onde a vida em comunidade é uma constante, é essencial regular as interações entre os moradores que compartilham esse espaço comum. Conheça mais sobre os aspectos legais que regem os direitos imobiliários e condominiais!

O que é Direito Condominial?

O direito imobiliário e condominial surgiu da necessidade de uma legislação específica para manter a ordem e a organização nos condomínios. Essa área do direito abrange condôminos, administradores, trabalhadores e construtoras, regulamentando suas interações dentro do ambiente condominial.

Em resumo, o direito condominial é uma especialização dentro do direito imobiliário que regula as relações entre os moradores de um condomínio, assegurando tanto seus direitos quanto seus deveres, com o objetivo de garantir uma convivência harmoniosa e evitar conflitos.

O termo “condomínio” refere-se a uma propriedade compartilhada por duas ou mais pessoas. Em outras palavras, qualquer bem que tenha mais de um proprietário é considerado um condomínio.

O regime de condomínios em edificações tem uma característica distinta: a propriedade exclusiva das unidades individuais e a co-propriedade do terreno e das áreas comuns, como a estrutura do prédio, corredores, escadas, elevadores, pátio, churrasqueira, quadra, entre outros.

A comunhão desses espaços comuns é perpétua, pois são inalienáveis separadamente das unidades autônomas, ou seja, não podem ser vendidos separadamente dos apartamentos.

Onde estão previstas as diretrizes sobre direito imobiliário e condominial?

Cinco diretrizes principais regulamentam o direito condominial, e todas são essenciais para a boa administração dos condomínios. No contexto legal, três leis formam a base dessa legislação:

Lei 4.591/64: Conhecida como Lei do Condomínio, foi instituída em 1964 e serviu como o principal conjunto de normas para regular o direito imobiliário e condominial. Embora o Novo Código Civil tenha atualizado algumas questões, esta lei ainda é considerada um marco regulatório no segmento.

Lei 10.406/02: Em vigor desde 2003, o Novo Código Civil dedica os artigos de 1.314 a 1.358 a assuntos imobiliários, incluindo direitos e deveres dos condôminos, eleição e responsabilidades do síndico e do conselho fiscal, aplicação de multas, e regulamentação de obras.

Lei 13.105/15: Focada nos processos judiciais, esta lei estabelece que a inadimplência nas cotas condominiais deve ser resolvida em até 72 horas, sob pena de negativação do nome do condômino, penhora do imóvel e bloqueio de contas bancárias. Também regula o pagamento parcelado e a responsabilidade do devedor em arcar com os custos processuais.

Além dessas leis, existem dois documentos internos cruciais: a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno. A Convenção de Condomínio estabelece as normas mais importantes, como cotas, assembleias, penalidades e administração. 

É uma combinação de contrato e estatuto e requer a aprovação de ⅔ das unidades para qualquer alteração. 

Já o Regimento Interno regula a conduta dos moradores, abordando o uso de áreas comuns e equipamentos compartilhados. Suas alterações são feitas com maioria simples em assembleia.

O Regimento Interno geralmente é incluído na Convenção de Condomínio, mas, em caso de conflito entre os dois, a Convenção prevalece. Ambos, no entanto, devem estar em conformidade com o Código Civil e as leis mencionadas.

Casos em que o Direito Condominial é aplicado

É essencial reconhecer que, em algum momento, todo condomínio precisará recorrer ao Direito Condominial. Esse suporte é necessário em situações como:

• perturbação da ordem;
• aplicação de multas;
• questões administrativas;
• atividades ilegais;
• comportamentos ofensivos;
• cobrança de condôminos inadimplentes.

Sempre que o diálogo não resultar em consenso ou as normas condominiais não forem respeitadas pacificamente, o Direito Condominial e seus especialistas devem ser acionados para resolver os conflitos.

Dever e direito condominial: quais são os direitos e deveres dos condôminos?

O Código Civil estabelece de forma clara os direitos e deveres dos condôminos nos artigos 1.335 e 1.336, visando garantir uma convivência harmoniosa no ambiente condominial.

Direitos dos Condôminos:

• Usar, usufruir e dispor livremente de suas unidades;
• Participar das assembleias e votar nas deliberações;
• Utilizar as áreas comuns conforme sua destinação, sem impedir o uso pelos demais condôminos.

Deveres dos Condôminos:

• Não modificar a fachada ou as partes externas;
• Evitar obras que comprometam a segurança do edifício;
• Usar sua unidade de maneira que não perturbe o sossego, a saúde e a segurança dos outros moradores;
• Contribuir para as despesas do condomínio proporcionalmente à sua unidade, a menos que a Convenção Condominial estabeleça algo diferente.

Dúvidas comuns

Com o aumento do número de condomínios no Brasil, surgem diversas dúvidas no cotidiano dos moradores, especialmente devido à convivência entre muitos indivíduos em um espaço comum. Conflitos são naturais, e esclarecer questões sobre o direito condominial é essencial para manter a harmonia.

Aqui estão algumas das principais dúvidas relacionadas ao direito condominial:

1. Quais são as consequências para moradores inadimplentes? A taxa condominial deve ser paga mensalmente, mas dificuldades financeiras podem levar ao acúmulo de débitos. A cobrança precisa seguir os parâmetros legais, e, se o morador não quitar a dívida, seu nome poderá ser incluído no cadastro de inadimplentes. 

Em casos extremos, a inadimplência pode ser resolvida judicialmente, para evitar impactos negativos nos demais condôminos. Dependendo da decisão judicial, o imóvel do devedor pode até ser penhorado para saldar a dívida.

1. Como funciona a moradia de animais em condomínio? A legislação permite a presença de animais em condomínios, mas a convenção condominial geralmente estabelece regras, como o uso de focinheira para evitar acidentes. 

É comum também exigir que os pets circulem pelas áreas de serviço e que os donos garantam a higiene e o controle de ruídos, como latidos e miados, respeitando o regimento interno. O direito ao sossego dos demais moradores não deve ser comprometido pela presença de um pet.

1. Quem paga o condomínio tem que pagar água e luz? O valor da taxa condominial, cobrado mensalmente, é destinado à manutenção das áreas comuns, como piscina, academia e áreas de lazer. Já as contas de água e energia elétrica do apartamento são individuais e devem ser pagas separadamente, assim como em uma casa. 

Alguns condomínios incluem o gás encanado ou até mesmo a água no valor do condomínio, especialmente em unidades comerciais. É importante verificar essas condições antes de adquirir uma unidade para garantir uma decisão financeira acertada.

Caso tenha dúvidas, sempre consulte um advogado especialista em condominios.

Conclusão

O direito imobiliário condominial é uma área fundamental do direito que assegura a organização, a convivência harmoniosa e o respeito às normas dentro dos condomínios. 

Ele regula os direitos e deveres dos condôminos, administra as questões relativas à gestão dos espaços comuns e proporciona mecanismos legais para resolver conflitos. 

Com a crescente urbanização e o aumento dos condomínios, compreender e aplicar corretamente o direito condominial é essencial para garantir a paz, a segurança e a funcionalidade desses ambientes coletivos.